거래시의사항 !!
현대사회에 있어서 부동산거래는 매우 중요합니다. 하지만 일반인들이 부동산거래를 함은 전문적인 법률지식부족으로 거래상 위험한 면이 많고 , 거래가 복잡 다양한 형태를 띄면서 복잡한 권리관계가 전개되는바 ,이에 관해 법률적 측면에서 유의해야할 점들을 살펴보고자합니다.
[ 기본적인 부동산 법률상식 ]
1. 토지와 건물은 별개의 부동산입니다.
일물일권주의라하여 토지와 건물은 전혀 별개의 부동산입니다. 즉 건물을 매입했을 경우에 있어 별다른 약정이 없다면 토지에 대한 권리는 따로 양수 받아야합니다.
2. 토지의 정착물
거래관념상 계속적으로 토지에 고정되어 사용되는 물건으로 대표적으로 건물이 있습니다. 토지의 정착물 중에는 토지와는 독립한 부동산으로 취급되는 것들이 있는데 건물, 수목, 미분리 과실, 농작물 등이 있습니다.
3. 물건의 거래는 권리관계를 수반하게 됩니다.
부동산거래는 눈에 보이는 부동산자체의 거래이지만 근본적으로는 그에 대한 권리의 거래이기 때문에 부동산권리의무에 관한 공적장부(예;등기부)에 관심을 가져야 합니다. 만일 거래당사자가 이러한 공적장부 등의 기재를 열람하지 않아서 이를 몰랐다면 법률상 "과실"이 인정되게 됩니다. 하지만 등기부기재를 믿었다고 해서 모든 것이 해결되지 않습니다. 우리나라는 부동산등기에 공신력을 인정하고 있지 않기 때문에 거래당사자는 등기열람이상의 거래상의 주의를 요합니다.
4. 부동산 거래는 등기해야 합니다.
부동산은 민법 186조에 의거 등기해야만 권리가 이전 됩니다. 등기하지 않으면 양도인으로부터 권리를 양수받은 제 3자가 나타났을 경우 보호받지 못하게 됩니다. 법률규정에 의한 권리변동의 경우 등기하지 않아도 권리가 이전되지만 이 경우도 등기해야 처분이 가능합니다.
5. 부동산에 관한 민사문제와 형사문제는 전혀 별개입니다.
부동산거래와 관련한 사기/횡령/배임 등이 흔히 발생하지만 그런 범죄를 저지른 상대방이 실형을 선고받는다 해도 민사문제는 이와 전혀 별개의 문제입니다. 즉 상대방이 변제 자력이 없다면 결국 손실은 피해자에게 전부 귀속되게 되는 것입니다.
부동산거래(매매)에 있어 주의해야 할 문제들
일상 생활속에서 우리는 부동산 거래를 많이 하고 있습니다. 하지만 뜻하지 않게 이와 관련해서 피해를 입은 경우도 적지 않습니다. 사후적인 구제책보다는 근본적으로 위험한 요인을 피해 나가는 것이 보다 현명한 생활인의 지혜이므로 이에 관한 피해를 예방하기 위하여 최소한 다음과 같은 사항을 유의하여야 할 필요가 있습니다. 바쁜데다 까다로운 법률용어가 귀찮다고 이를 제대로 처리 하지 않는다면, 이후에 큰 재산 손실을 입을 수 있습니다.
1. 계약 전에 유의해야 할 사항
1) 거래부동산자체에 문제는 없는가 - 현장확인.
부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역 확인원등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 합니다.실제 면적과 토지이용계획확인원 토지대장 가옥대장 지적도 부동산등기부등 공부서류상 면적이 다를 때가 종종 있습니다. 80도 급경사 지역도 지적도에는 평면으로 나타납니다. 직접 가서 서류와 차이가 없는지 조사 확인해야 합니다. 만일 건물 등 부동산자체에 물리적 결함이 있다면 적은비용을 초과하는 수리비용이 소요되고 그것이 부동산전체의 기능에 영향을 준다면 뜻하지 않은 분쟁에 휘말릴 수가 있기 때문입니다.
토지의 경우 법률적 규제는 없는지 살펴보아야 합니다. 특히 토지는 국토이용관리법 도시계획법 농지법 지적법 산림법 건축법 군사시설보호법 수도법 자연공원법 등 각종 법률의 규제를 받고 있습니다. 실제는 자동차가 다니는 도로와 접해 있어도 지적도상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없으므로 주의해야 합니다. 단독주택이 밀집해 있는 지역에서는 토지이용계획확인서에 집이 도로로 편입돼 있는지 여부를 살펴봐야 합니다. 사전에 확인하지 않으면 일부가 도로로 잘려나갈 집을 살 수도 있습니다. 집주인이나 중개업자가 일일이 알려주지 않을 때도 있습니다.
군사시설보호구역 농림지역 보전임지 자연녹지 그린벨트 등은 사지 않는 것이 좋습니다. 또한 매입할 집에 전세 세입자가 생활하고 있으면 계약기간이 얼마나 남았는지 확인해야 합니다. 세입자에 대한 권리의무 관계는 사는 사람이 승계 받게 됩니다.
2) 매도하려는자가 실제 소유자인가 - 거래상대방 확인.
많은 경우에 있어서 여러 이유로 실제 소유자가 아닌 부인, 아들, 회사직원, 바빠서 대신 나왔다고 주장하는자 등과 계약의 교섭/상담을 하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 후일 분쟁의 소지가 있게 됩니다. 엄밀하게 따지면 이런 계약은 무효입니다. 부부든 부자든 원칙적으로 대리권은 없습니다. 그렇기 때문에 현재 거래의 교섭을 하고 있는 자가 당해부동산의 실제소유자인지 등기명의 등을 확인해 보아야 합니다.
3) 권리관계 법적규제에 문제는 없는가 - 공적장부 등의 확인.
당해 부동산에 관한 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역 확인원 등을 떼어보고, 권리관계를 확인해 보지 않고서 나중에 이를 몰랐다고 항변할 수 없게 됩니다. 당연히 알 수 있었고 알아야 할 것 이기에 확인해보지 않은 자의 "과실책임"이 인정되기 때문입니다. 토지대장과 건축물관리대장은 관할 구청에서 발급받을 수 있습니다. 또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부 등도 반드시 확인하여야 합니다. 예를 들어서 등기부 등본상에 하자가 전혀 없는 부동산을 매입한 경우도 구청에서 도시계획을 세우면서 도로예정지로 편입시켜 수용대상 토지로 책정해 놓았을 경우 후일 헐값의 보상만을 받게 됩니다. 등기부등본에 근저당이 설정됐으면 채권액 등을 해당 금융기관에 문의합니다. 이 같은 재산상 제한은 잔금처리 전에 반드시 해결한다는 단서를 계약서에 씁니다. 저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약 전에 해결하거나 계약을 재검토해야 합니다. 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야합니다.
4) 부동산 중개업소 등을 통해 거래하는 경우.
이 경우도 본인이 직접 모든 것을 확인하고 알아보는 것이 좋습니다. 중개업자들은 중개수수료 취득을 위해 매도인 측의 말만 믿고 전달하는 경우도 있고, 다소 과장하여 전달하는 경우도 있기 때문입니다. 복사/위조 등으로 원본과 다른 복사본이 많이 나돌고 있기 때문에 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 하며, 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보아야 합니다. 상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 합니다. 요즘 유행하는 생활정보지등을 이용해서 당사자끼리 직거래하는 경우에도 가급적 위에 모든 사항 등을 확인해야 합니다.
5) 위험성 있는 부동산은 거래를 피해야 합니다 - 위험의 회피.
단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 합니다. 문제가 발생할 경우 전혀 알지도 못하는 전 전 거래된 부동산의 원래의 권리자로부터 소송을 당하게 되어 결국 권리분쟁에 휩싸이게 되기 때문입니다. 여러가지 담보물권이나 특히 예고등기, 가등기, 가압류, 가처분이 되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명합니다. 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 합니다. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋습니다. 주변시세에 비해서 현저히 싸거나, 가격폭등을 이유로 권유하는 것도 신중히 검토해볼 필요가 있습니다.
2. 계약 시 유의사항
1) 계약서 작성 시 유의사항
계약자유의 원칙상 부동산 거래계약이라도 법률로 정한 양식이란 것이 존재하지 않습니다. 백지에 당사자가 합의한 사항을 명확하게 기술하면 됩니다. 계약서는 구체적으로 명백히 작성하고 다의적해석 가능성이 있는 문자의 사용을 회피하여야 합니다. 부동산 중개업소에 미리 인쇄 되어 있는 계약서를 사용할 경우 내용을 읽어보고 작성하여야 하며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 합니다. 인쇄한 용지라 해서 당사자가 수정할 수 없는 것이 아니라 자유로이 내용을 수정, 삭제, 첨가할 수 있는 것입니다. 논밭이나 임야는 계약서에 평당 금액도 쓰고, 실제 면적과 서류상 면적이 다를 때 발생하는 차액을 누가 부담하는가도 명시해야 합니다. 등기부에 근저당 가등기 가압류 등 재산권 행사에 걸림돌이 될 만한게 있다면 계약서를 쓸 때 이를 언제 말소할 것인지를 적어둬야 한다. 또한 집의 면적과 평당 가격을 명시해야 합니다. 계약서에 있는 크기와 실제면적이 다를 경우 배상관계도 명시함이 좋습니다. 또한 특약사항에 잔금지급일 이전에 또 다른 권리관계를 설정하지 말도록 기재하고 이를 어길 경우의 책임관계도 명시해야 합니다.
2) 대금지급 및 등기
계약체결 후에 중도금/잔대금을 지급할 때는 반드시 영수증을 주고받고 대금지급의 내용을 명확히 하여야 합니다. 등기부는 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 "직전에" 확인하여야 합니다. 나아가 잔금을 치를 때 다시 등기부등본을 떼 계약 이후에 새로 저당권 등이 설정 됐는지 확인하여 중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있기 때문입니다. (이 경우 형법상횡령죄가 성립합니다.) 계약금을 지불한 사람은 그것을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 배상할 경우 계약을 해제할 수 있으며, 이 때 계약금은 곧 해약금이 됩니다. 실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약 시 이 금액은 원칙적으로 해약금이 됩니다. 중도금이 지불되면 일방의 해약이 불가능합니다. 중도금은 계약금과 잔금지급 사이에 매도인(임대인)에게 지급하는 금액으로서 당사자가 계약이행에 착수했음을 확인하는 금액입니다. 중도금이 지불되기 전까지만 이 계약을 해제할 수 있는 기간입니다. 등기서류와 잔금지급은 등기소 등에서 등기서류의 확인과 동시에 지급함이 안전합니다. 잔금을 지불할 때 매도인으로부터 건네받아야 할 서류는 인감증명서(부동산매도용) 1통, 등기권리증, 주민등록등본(주소변동 있을 시는 초본), 각 1통입니다.또한 잔금을 지급할 때 재산세와 종합토지세를 집주인과 정산해야 합니다. 중도금을 건넬 때 지방세가 밀렸는지도 확인해야 합니다. 매입자는 입주 이후의 세금만 내면 됩니다. 재산세와 종합토지세는 과세기준일이 6월 1일입니다. 과세액에 입주부터 차기 과세기준일까지의 개월수를 곱한 뒤 12로 나눠 납부액을 계산합니다. 중도금을 건넬 때는 지방세가 체납됐는지 챙겨보아야 합니다. 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 합니다. 만약 이 기간 내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 300％까지 등기신청 해태에 따른 과태료가 부과됨을 유의하여야 합니다.이전등기 수속을 마친 후 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 합니다.