경매 기술. 상식

35살에 경제적 자유를 얻었다! 

부동산 경매의 기술

글, 사진 / 애슐리

 

 

 

 

 

 

 

 

관리사무소입니다. 낙찰자죠? 왜 안 오세요? 빨리 오셔서 관리비 내셔야죠 경매로 물건을 낙찰받은 당신. 낙찰받고 확인을 해보니 체납관리비가 무려 367만 원이 연체되어 있습니다. 관리사무소에서는 낙찰 후 당신이 점유자를 명도하는 동안 연락 한번 하지 않았습니다. 그리고 드디어 점유자의 이삿날이 되었습니다. 이사비를 지급하기 위해 현장으로 가는 차 안에서 모르는 번호로 전화가 옵니다. 그리고선 다짜고짜 위와 같은 말을 당신에게 퍼붓습니다. '빨리 관리비 내러 안 올래?' 여러분이라면 어떻게 하실 건가요?

 

 

 

 

 

 

오늘 소개할 책은 송사무장의 실전 경매라는 책입니다. 이 책은 2008년에 초판이 발행되었는데요. 30쇄 발행을 한 후, 2017년 개정판이 나왔습니다. 상큼한 연두색 표지와 함께 제목도 송사무장의 경매의 기술로 바뀌었죠. 부동산에 관심을 가진 사람 중에 설마 이 책 안 읽어 보신 분은 없으시겠죠? 이 책을 한 줄로 요약하자면 저의 감상평은 다음과 같습니다. 경매를 배우려고 했는데 인생을 배웠다 다 같이 송사무장 님이 말해주는 경매의 매력, 아니 삶을 살아가는 우리의 태도에 대한 이야기에 한 번 빠져보실까요?

 

 

 

 

 

■ 막무가내 임차인 명도기 원만한 합의가 끝난 줄 알고, 카페에 만나 이사비도 200만 원이나 입금을 해줬는데요. 입금이 끝나자마자 점유자가 다음과 같은 폭탄선언을 합니다. "방 4개 있잖아요? 그런데 내일은 방 1개만 우선 뺄 거예요." 만약 여러분들이 위 상황에 처했다고 가정해 봅시다. 어떻게 대응하실 건가요?

 

 

 

 

 

■ 공유자 우선 매수의 진수 경매 물건을 살펴보던 도중 흥미로운 물건을 발견한 당신. 땅의 크기가 무려 169,494평이나 되는 물건이었습니다. 자세히 살펴보니 토지는 2명이 소유하고 있었는데요. 다른 지분의 크기를 확인하는 순간, 당신의 눈을 의심합니다. 지분 560379분의 66.2. 겨우 20평에 불과한 크기였습니다. 이 땅의 공시지가는 18억 원이었는데 경매 최저 가격은 5억 380만 원입니다. 차액만 13억 원에 이릅니다.

 

 

 

 

이렇게 덩치가 큰 물건은 법인의 재산으로 귀속시키거나 담보용으로 사용하여 대출을 발생시킬 경우에 딱입니다. 왜냐하면 땅을 가늠할 수 있는 것이 공시지가이고 이 물건의 공시지가만 무려 18억 원이 넘기 때문입니다. 게다가 대부분의 땅은 시세가 공시지가보다 훨씬 높습니다. 따라서 신용이 부족한 법인에서 대출을 활용할 때 덩치가 큰 이런 땅을 소유하고 있다면 추가 담보로 제공하고 더 많은 금액을 융자 받을 때 요긴하게 쓸 수 있습니다. 요즘 1인 부동산 법인을 설립하시는 분이 많으신데요! 대출 많이 막혔는데 이러한 방법으로도 자금 문제를 해결해 볼 수도 있지 않을까요?

 

 

 

 

 

다시 토지 경매 이야기로 돌아와서 당신은 공유자 우선 매수권을 행사하기로 결정합니다. 그런데 입찰기일이 5일밖에 남지 않았기 때문에 지금 당장  공유자를 찾으러 발 벗고 나서야 합니다. (2일 내로 소유권 이전등기를 하고 경매 법원에 공유자 우선 매수 신고서를 접수해야 하기 때문입니다.) 이사를 한 공유자 덕분에 말 그대로 산 넘고, 물 건너 만나게 됩니다. 그런데 범상치 않은 하얀 소복을 입고 있는 소유자의 정체는 바로... 보살님! 제가 왜 20평만을 소유하고 있는지 아십니까? 사실 저는 그 근처에 법당을 짓기 위해서 토지 370평을 매입했는데 그 토지가 맹지여서 어쩔 수 없이 20평을 도로로 사용하기 위해 추가로 매입했습니다 공유자 우선 매수를 위해서라면 지금 당장 보살님과 협상이 타결되어야 하는데요. 여러분이라면 어떻게 행동하실 건가요? 그냥 이제까지 걸어온 길을 포기하고 되돌아가실 건가요? 아니면 보살님이 납득할 만한 숨겨진 패를 보여주실 건가요?

 

 

 

 

 

 

■ 낙찰 물건에 재계약을 하겠다고 한 임차인이 갑자기 배 째라고 나온다면 임차인의 사람 좋아 보이는 얼굴과 목소리에 깜빡 속아 넘어간 당신. 재계약을 하기로 한 날, 일방적으로 계약을 파기한 임차인의 말에 정신이 버쩍 듭니다. 그러고 나서 사전에 신청했던 인도명령 사건을 검색해 보는데요. 알고 보니 임차인은 재계약을 한다고 말하기 전 이미 '인도명령 결정에 대한 이의 신청'을 제출한 상태였습니다. 눈 뜨고 코를 베이게 된 거죠. 여러분들이라면 어떻게 행동하실 건가요? 설상가상으로 낙찰받은 물건 203호에서는 임차인이 배 째라고 나오며 함께 낙찰받았던 204호 물건은 임차인이 유치권 신고를 해놓은 상황입니다. 204호 강제 집행을 하려면 30분이나 남아 오히려 여유가 생겼다. 203호 임차인이 있는 상가 벽에 귀를 대어보니 이미 직원들이 출근하여 서로 대화를 나누고 있었다. 순간 상가 벽을 주먹으로 크게 한 번 쳤다. 그랬더니 직원들끼리 대화가 뚝 끊기며 갑자기 내부가 조용해졌다. 다시 한 번 벽치기를 시도했다. 잠시 후, 통화했던 대표가 담배를 입에 물고 밖으로 나왔다. - 부동산 경매의 기술, 송사무장

 

 

 

 

 

 

 

 

경매의 기술? 협상의 기술! 인생의 기술! 사실 이 책은 이번에 처음 읽는 책은 아닙니다. 예전에도 몇 번씩 읽었던 책인데요. 신기하게도 책을 읽을 때마다 그 어떤 유머 책보다 소리를 내어 웃는 장면이 많습니다. 내용과 상황이 재미있어서 그렇다기보다는 '나는 이런 배짱이 결코 없는데!'라는 생각 때문입니다. 책을 읽어 나가면 나갈수록 송사무장 님의 위트 넘치는 글 솜씨와 상황 대처 능력, 칼 같은 업무 능력 및 상대방과의 밀당 실력에 혀를 내두릅니다. 이 책은 경매의 기술이라는 제목을 달고 있으면서 동시에 협상의 기술, 인생을 살아가는 기술에 대해서 시종일관 일깨워 주고 있습니다.

 

 

 

 

책의 서문에서도 밝히고 있듯이 이 책에서는 이론을 배제하고 실전 위주로 무장된 책입니다. 책의 앞부분에는 초보자들이 만날 수 있는 경매 물건의 경우의 수로 시작하여 중반부부터는 유치권 경매 물건이 등장합니다. 책을 넘길수록 사건의 스케일이 커지면서 어깨들까지 등장하는 상황이 생깁니다. 2,000평이 넘는 사우나 감정가격 87억 낙찰 가격 38억 ​ 신고된 유치권 금액: 60억 명도해야만 하는 임차인만 해도 26개 팀이었는데요. 명도를 마치고 나가려는 순간 송사무장 님의 머리에 갑자기 스위치가 켜집니다. '닥터피시!' 닥터피시는 뜨거운 물에 있어야 되므로 물 온도를 맞춰주고 제때 먹이를 줘야 했습니다. 업체 사장에게 전화를 해서 닥터피시를 가져가라고 종용했지만 돌아오는 답변은 다음과 같습니다. "물고기 값 5천만 원을 아직 회수하지 못해 가져가지 않겠다!" 알고 보니 유치권자들이 닥터피시 업체 사장 뒤에서 조정을 하고 있는 것이었죠.

 

 

 

 

 

결국 송사무장 팀은 한 달 동안 매일 아침저녁으로 사료를 주고 따뜻하게 물 온도를 맞추며 관리를 했으나 한계에 도달합니다. 닥터피쉬의 사료마저 동이 나 결국 더 이상 조치를 취하지 않았는데요. 이 닥터피쉬에게 무슨 일이 일어났을까요? (사진에 힌트가 있습니다.) 이후 송사무장 님이 닥터피쉬 업체 대표에게 보낸 내용증명이 일품입니다. 책을 덮으면서 이런 생각이 들었습니다. '나는 죽었다 깨어나도 이런 생각을 할 수 없을거야'

 

 

 

 

왜 그런 생각을 못했냐고요? 제가 여기에 대해서도 오랜 시간 생각해봤습니다. 고심의 고심을 거쳐 하나의 결론이 나왔습니다. '나는 송사무장 님처럼 절실했던 적이 없었다'

 

 

 

 

 

 

여러분들은 자신의 꿈을 위해 얼마나 노력하고 계시나요? 제가 이 책을 읽으면서 매 순간 생각했던 질문입니다. '내가 이때까지 한 노력은 노력의 'ㄴ'도 아니구나' 노력하며 한 발, 한 발 나아가던 길에 커다란 벽이 놓일 때마다 저는 왔던 길을 되돌아가거나 그 길을 포기했습니다. 왜냐하면 제가 넘지 못할 벽이 있었기 때문입니다. 그런데 송사무장 님은 이제까지 걸어온 모든 길에 벽은 없었다고 말합니다. 아니 행동합니다. 단지 수만 개의 계단이었을 뿐이며 모두 자신을 성장시켜주는 발판으로 만들었습니다. 위에 제가 카드 뷰로 질문을 드렸던 사례 모두 책에 있는 송사무장 님의 경험담입니다. 저라면 모두 포기했을 순간에 송사무장 님은 절대 포기하지 않습니다. 끊임없이 문제 해결을 위해 생각하고 행동한 결과가 지금의 송사무장 님을 만들었다는 생각이 들었습니다. 대학교 시절부터 지금까지 아르바이트를 포함하여 수많은 일들을 해왔다. 그렇게 많은 일을 힘들게 하면서도 변하지 않았던 나의 목표는 오직 '경제적 자유' 하나였다. 어떤 상황이든 나는 그곳에 안주하지 않았다. 남들이 보기에 비록 부족함 없는 직업이었을지라도 그곳은 내가 오래 머물 곳이 아니라고 생각했기에 하루도 빠짐없이 경제신문과 서적을 보며 내가 가야 할 다음 길의 발판을 다져왔다. - 부동산 경매의 기술, 송사무장

 

 

 

 

 

 

 

당신의 열정으로 세상을 움직여 보세요 우리가 살아가는 삶은 불공평합니다. 아마 앞으로는 세상이 지금보다 더 불공평해질 겁니다. 따라서 외부 환경을 바꾸려는 노력은 의미 없습니다. 무수한 계란으로 바위를 치는 것밖에 되지 않죠. 하지만 환경에 대응하는 여러분의 자세와 태도는 얼마든지 바꿀 수 있습니다. 한발 더 나아가 당신의 열정으로 세상을 움직여 보세요. 어떻게 해야 할지 모르겠다고요? 그럼 이 책을 펼쳐 보세요. 어느 정도의 열정을! 어떤 방식으로 표출해야 하는지 완벽하게 쓰여 있습니다. 경매의 기술뿐만 아니라 인생과 삶을 바라보는 태도를 완전히 바꿔주는 책 송사무장의 실전 경매 (송사무장의 경매의 기술) 리뷰를 마칩니다. 모두들 오늘 하루도 행복한 하루 보내세요♥

 

 

 

 

   

  

 

 

 

주택임차인(세입자) 입장에서 전세보증금이 얼마나 중요한지는 굳이 말할 필요가 없다. 임차한 주택이 경매에 넘어가 평생 모은 재산인 전세보증금을 한 푼도 못받고 쫒겨나는 경우를 뉴스에서 가끔 보게 된다. 얼마나 안타까운가? 이런 일이 발생하지 않으려면 어떻게 해야 하는가? 여기서는 주택을 대상으로 임차인이 알아야 할 우선변제권(優先辨濟權)의 효력발생 시점에 대해 논하고자 한다. 경매는 규칙이 중요하고 애매한 상황도 있을 수 있기 때문에, 먼저 일반적인 규칙을 논하면서 애매한 상황에 대해서는 예시를 들어 설명하고자 한다.

 

그렇다면, 주택임차인의 우선변제권은 무엇이고, 이것을 갖기 위한 요건은 무엇인가? 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)에서 명시된 바와 같이, “대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리”를 말한다. 이어서, 주택경매시 주택임차인이 갖추어야 할 우선변제권의 충족요건은 무엇일까? 여기에는 네 가지 요건이 있으며, 이들 모두를 갖추어야만 비로소 주택임차인의 우선변제권 효력이 발생하게 된다.

 

첫 번째는 주택임차인이 대항요건을 갖추어야 한다. 임차한 주택을 점유(인도)하고 주민등록(전입신고)을 하여야, 이러한 대항요건을 모두 갖춘 다음 날 0시부터 대항력이 발생한다. 두 번째는 주택임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 확정일자는 주택임대차계약서의 체결날짜를 주택소재지의 주민센터나 읍⦁면사무소, 지방법원, 등기소, 공증인 등이 확인해주는 법률상의 일자이다(주택임대차보호법 제3조의6). 세 번째는 주택임차인이 대항요건을 배당요구종기까지 유지해야 한다. 경매가 진행되는 배당요구종기 이전에 임차인이 임차권등기 없이 주민등록을 다른 곳으로 옮겨버리면 대항력은 물론 우선변제권도 상실한다. 네 번째는 주택임차인이 반드시 경매법원에 배당요구를 해야 한다. 주의할 점은 배당요구를 경매법원이 정한 배당요구종기 이내에 하여야 한다.

 

이처럼, 주택임차인이 우선변제권의 효력을 갖기 위한 요건은 생각보다 까다롭다. 그렇다면, 주택임차인이 갖는 우선변제권의 효력발생시점은 어떻게 될까? 우선변제권의 네 가지 요건 중에서 앞서 언급한 세 번째와 네 번째가 충족된다고 전제로 할 때, 첫 번째와 두 번째가 관건이 될 것이다. (근)저당권, (가)압류, 담보가등기 등의 말소기준권리와 비교하여 주택임차인의 우선변제권이 효력을 갖느냐 마느냐는 대항요건과 확정일자의 시점과 밀접히 관련되어 있기 때문이다. 즉, 이들 말소기준권리보다 주택임차인의 대항요건과 확정일자의 효력발생시점이 빨라야 전세보증금을 우선적으로 변제받을 수 있다.

 

다음 <표>와 같이 다양한 경우를 예로 들어보자. 소액임차인의 최우선변제권은 논외로 하고, 일반적인 우선변제권의 상황을 예시하였다. 대항요건인 전입신고(주민등록)와 주택점유(인도), 주택임대차계약서상의 확정일자, (근)저당권의 등기일이 <표>처럼 주어졌을 때, 주택임차인의 대항요건과 확정일자에 의한 우선변제권의 효력발생시점을 (근)저당권의 효력발생시점과 비교하여 경매배당순위의 결과를 나타낸 것이다.

 

(출처:부동산태인)

 

<표>의 ①~④처럼, 주택임차인의 대항요건과 확정일자가 (근)저당권 등기일보다 모두 빠르다면, 주택임차인은 경매에서 (근)저당권보다 우선적으로 변제(배당)받을 수 있다. 반대로, ⑥과 ⑦처럼, 주택임차인의 대항력과 확정일자보다 (근)저당권의 효력발생시점이 빠르다면, (근)저당권이 우선적으로 배당받게 된다. 문제는 ⑤의 경우이다. 뉴스에 가끔 보도되는 경우이다. 주택임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날짜에 주택임대인(소유자)이 주택담보대출을 받아 은행이 해당주택에 (근)저당권 등기한 경우이다. 이 경우에는 안타깝게도 경매배당순위에서 (근)저당권이 주택임차인보다 앞서게 된다. 현행법의 취지는 (근)저당권을 보호하기 위함이지만, 무엇인가 잘못된 것은 분명해 보인다. 이런 경우에는 주택임대인을 상대로 민형사상 책임을 지게 하는 등의 제도적 보완이 필요하다고 사료된다.

 

⓼의 경우에는 주택임차인의 대항력이 (근)저당권보다 앞서지만, 확정일자와 (근)저당권은 동순위이다. 따라서, 주택임차인은 (근)저당권과 각각의 금액에 비례하여 안분배당 받고, 여전히 되돌려 받지 못한 전세보증금은 낙찰자인 매수인으로 부터 받을 수 있다. 즉, 매수인은 잔여 전세보증금을 인수하여야 한다. ⓽의 경우에는 주택임차인의 대항력이 (근)저당권보다 빠르지만, 확정일자는 (근)저당권보다 느리다. 따라서, (근)저당권이 배당순위에서 주택임차인보다 앞서기 때문에 먼저 배당받게 되고, 주택임차인은 대항력이 있어서 낙찰자인 매수인으로부터 전세보증금을 받을 수 있다.

 

⓾의 경우에는 다소 애매하고 복잡한 상황이다. 대항요건 중 주택점유(인도)를 6월 4일에 일부이사를 통해 하고 6월 30일에 전부이사를 통해 하였는데, 6월 20일에 (근)저당권 등기가 된 경우이다. 대법원 판례(2017.8.29. 선고 2017다212194 판결)를 통해 해석해 볼 때, 이 경우에는 특별한 사정이 없다면 주택임차인의 대항력과 확정일자가 (근)저당권보다 앞서기 때문에 주택임차인이 (근)저당권보다 먼저 배당받을 수 있을 것으로 판단한다.

 

지금까지 주택임차인의 우선변제권 효력발생시점에 대해 살펴보았다. 전 국민의 상당수가 전세(보증부 월세 포함) 형태로 거주하는 상황에서 주택임차인의 우선변제권 효력이 언제 발생하는 지는 매우 중요한 이슈이다. 이것은 당사자인 주택임차인 입장에서는 반드시 알아야 할 생활지식이고, 경매투자자 입장에서도 잘못된 권리분석으로 선순위 임차인의 전세보증금을 인수하지 않기 위해서 반드시 알아야 할 경매지식이다.

 

한편, 정부에서는 경매전문가가 아닌 일반인도 쉽게 알 수 있도록 주택임차인의 우선변제권에 대한 법적 규칙들을 좀 더 명확하게 할 필요가 있다. 이렇게 해야 선의의 피해자가 줄어들고, 부동산경매가 좀 더 대중화됨으로써 사회 전체적으로 후생(social welfare)이 증대될 것이기 때문이다.

 

부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈